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来源:新华网 权暮晚报

  每日经济新闻记者 王杰 邓莉苹

  当前最热的市场无疑是楼市,不过昨天(3月1日)楼市最热的地方不是深圳、上海、杭州这样的老面孔,而是位于东北的沈阳。

  当前,尽管一线楼市火爆,但二三线乃至三四线楼市仍面临巨大的去库存压力。压力之下,各地奇招层出不穷,包括降低税费、鼓励农民进城购房、推进异地贷款、提高贷款额度、放宽提取公积金条件等。

  昨天下午,沈阳更是宣布,沈阳新出的毕业未满5年大学生可以“零首付”买房——想一想,“首付”曾是多少人买房梦想中的拦路虎?因此,政策一经公布,引发外界强烈关注。

  不过,昨日夜间,沈阳市委宣传部官方微博“沈阳发布”称,相关“零首付”还处于前期调研论证阶段,暂不具备出台条件。

  沈阳去库存瞄准毕业生

  3月1日,沈阳市政府发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》(以下简称《意见》),内容包括:对个人购买住房的,市区两级给予奖励政策;公积金最高贷90万元;土地供应减半;降低二手住房交易税费;鼓励农民进城买房居住等。其中,尤为劲爆的一条跟大学生有关。

  上述《意见》明确,支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的,给予住房公积金政策支持,公积金连续缴存时限由6个月降为3个月,首付比例实行“零首付”政策,最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的,给予每平方米200元的奖励政策。同时,对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的,给予契税全额补贴政策。

  安居客沈阳公司总经理王笑在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,沈阳库存多集中在沈北、东陵和苏家屯区域,而从以往数据看,这三类区域刚需产品去化有近三成为周边城市移居沈阳移民购买,尤其有大学城和地铁的沈北,是很多大学生毕业落户的首选。新政的推出,是将购房人群有效放大,“上述政策,一方面在救市,另一方面也是在留人”。

  沈阳出此奇招也是出于库存的压力。在此前,沈阳市库存一直处于高位。克而瑞沈阳机构的统计数据显示,截至1月31日,沈阳市商品住宅(不含政策性用房)库存面积为2829.6万平方米,消化周期25个月;而在去年同期,该库存数据为2938.6万平方米,消化周期26个月;截至去年12月31日,库存数据为2842.6万平方米,消化周期25个月。

  昨日夜间,上述零首付政策被叫停。

  广东省3年去化2630万㎡

  在库存的压力下,除沈阳外,多地亮出去库存大招。这些新政包括降低税费、鼓励农民进城购房、推进异地贷款、提高贷款额度、放宽提取公积金条件等。

  早于沈阳一天,广东省2月29日发布2016-2018年供给侧改革的一系列方案,提出广州应及时调整限购范围、对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求、三年内消化2630万平方米的商品房、有条件的城市可放开港澳居民购房限制、家庭首套房首付最低两成等措施,并要求各于3月底前制定具体实施方案。

  2月25日,安徽省国土资源厅、财政厅、住房和城乡建设厅联合发布《关于加强农村宅基地管理工作的通知》(以下简称《通知》),对村民自愿退出宅基地的应当给予其奖励,在村民购买当地城镇住房时一次性发放给村民。

  在去库存的大背景下,地方政府手里还有什么牌?

  有业内人士认为,地方政府或从商业银行贷款政策调整,或鼓励商业银行自己制定信贷比例,可能是先由一些股份制商业银行先试点,而后五大国有银行可能会跟进。另外,各地公积金贷款政策会继续调整。还有,购租并举的模式可能会推进,房贷利息抵扣个税的政策也或会实行。

  首付贷规模快速增加

  不是只有沈阳在打首付的主意。在楼市火爆的当下,首付贷再度走红。这种类型的产品并不是新鲜事物,一些民间金融公司和房地产中介都有提供类似的产品,主要是针对一些在银行贷款,但是不够首付款的人群,贷款金额也不会太高,大多数会控制在你的房款的15%以内。比如P2P就有搜易贷、广州e贷等平台,而地产中介比如链家、世联行等也都有这类产品。但是从去年下半年开始,这类产品的需求量开始增加。

  广州e贷相关人士表示,去年9月份开始,该公司的首付贷产品的成交量开始增加,去年11月、12月和今年1月份更是明显。

  同样有做首付贷的还有世联行,世联行发布的2015年年报数据显示,该公司2015年首付贷产品放贷共计32209笔,放贷金额为29.9亿元,同比分别增长65.05%、51.90%,同时该产品为公司带来收入4.2亿元,同比增长98.41%。

  “房地产市场火爆,带动了产品的成交量。”广州e贷总裁方颂对《每日经济新闻》记者表示。

  天天财富CEO李秋旺也感受到了需求量的旺盛,不过他表示,公司出于风控等原因的考虑,所以在这方面的规模增加并不大。

  而首付贷这块资产也成为一些公司相中的目标,锐衡资产联合创始人洪自华表示,他们公司也正在准备做首付贷的资产开发。

  首付贷让原本凑不够首付的人有了买房资格,但是这样也无疑加大了买房者的杠杆。以一套100万的房子为例,按照银行按揭最低首付两成计算,首付也需要付20万。但是如果用了首付贷,自己可能只需要10万块就能买下一套100万元的房子,杠杆再次放大了一倍。

  这样的“场外杠杆”的风险显而易见。“过度杠杆化一定是很大风险的,一旦资产价值产生波动的话,风险就会凸显。”业内人士表示,就要考验各家企业的风控水平和业务模式了。

  比如广州e贷会考察借款人的资产情况、收入证明、流水、征信等情况,还会考察买房人是否是首套房。主要是采用和楼盘合作的方式,保证借款人的款项是用作买房,因此主要业务集中于新房,二手房较少涉及。

  天天财富的业务开展主要是围绕企业展开,比如一些合作的公司,为了给员工解决住房问题,和企业合作给员工提供首付贷产品。

  “各地的房地产分化很明显,不同城市和区域的去化压力差别较大,买房者的负债率也有差别。我们做首付贷只选择深圳和周边地区等房地产下跌风险小的地区,针对人群是城市白领的首套房和改善型。”洪自华对《每日经济新闻》记者表示。

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